[J-REIT]일본주식 리츠 수익률 1위 마리모 리츠 (연수익률5.8%) 고배당주투자

3470マリモ地方創生リート投資法人

マリモ地方創生リート投資法人[마리모 지방 창생 리트 투자 법인]

투자구 정보2021/12/30 시점

투자구 132,000엔 (-1,500엔)

가격시가총액 20,153.76백만엔

분배금수익률 5.80% (+0.07)

출고 1,075입

랭킹 2021/12/30 시점

수익률 1위

NAV배율13위

NOI 수익률 2위

유리 이자 부채 비율 53위

비율시가총액(백만엔) 58위

투자 가격, 수익률, 생산량 추이

-개요-

분양 맨션 개발이나 시가지 재개발을 다루는 주식회사 마리모를 스폰서로 하는 종합형 J-REIT. 명칭에서 알 수 있듯이 도쿄권 이외의 지방 부동산이 주요 투자 대상. 2019년 1월 4일 시점의 포트폴리오 규모는 약 252억엔, 지역별 내역에서는 약 86%가 지방으로 되어 있고, 용도별로는 레지던스와 상업 시설이 각각 44% 초과, 나머지가 호텔이나 오피스라고 하는 구성 . 투자 대상의 성질상, 감가상각비의 발생액이 비교적 많아지기 때문에, 일정한 조건의 원, 이익 초과분배를 실시하는 방침. 2018년 7월에 리비타가 서브스폰서로부터 철수했지만, 서포트 회사(물건 정보의 제공 등을 실시한다)로서의 협력은 계속된다. 제5기(2018년 12월기)는 증익증배가 되었다. 다만 당초 내걸고 있던 '상장 5년 후 자산 규모 1,000억엔'이라는 목표를 제5기부터 '500억엔'으로 낮췄다. 기함 물건은 「알티자 센다이 하나쿄인」. <2019년 3월 31일 시점>

 

이하부터는

용도별 취득비율입니다

종합형 리츠인만큼

지역별보다는 용도별 그래프를 주로 봐주시면 되겠습니다

 

가장 많은 비율로는 주거형건물이 46.1%

상업시설이 32.7%로 대부분이 주거,상업형 종합리츠인것을 확인할수있습니다.

 

코로나때문에 주식가격은 타격을 받았지만, 분배금은 전혀 줄어들지않았습니다.

저점이라고 생각하면 매수기회를 노려보는것이 좋다고 생각합니다.

 

이하는 실제 분배금 추이입니다

분배금이 코로나시점에도 전혀 타격을 받지 않은것을 볼수있습니다 공실이 없다는 뜻으로 이해해도 될것같습니다.

또는 공실에 영향을 받지않는 상위관리자라는 이야기라는 뜻이겠지만 어쨋든 분배금이 목표인 저로써는 별 상관없는 얘기입니다.

 

분배금 예상이 2021년12월31일부터 소폭 상승하게되는데

이 소폭 상승으로 인해 2021년 연말 마지막 분배금 1위 리츠주식의 명예를 얻게되었습니다.

저평가 라는 이야기로 들릴수도있겠죠

 

다만 분배금예상액이 증가한 이유입니다만,

 

2021/11/16)

마리모 지방 창생 리트 투자법인이 후쿠오카에 보유한 주택을 매각한다. 매각하는 물건은, JR 하카타역에서 남쪽으로 1.4킬로에 위치하는, 2006년 준공, 15층건의 단신자용 아파트. 2016년 상장시부터 보유. 2015년이 경과해 향후 수선비의 증가 리스크를 우려하고, 또 매각액이 장부가 및 감정가격을 상회하여 매각이익을 확보할 수 있는 점에서 매각을 결정했다. 매각액은 7억엔. 매각익은 2.4억엔을 전망한다. 덧붙여 본물건 매각에 의한 수익에의 영향을 고려해, 2기로 분할해 매각한다. 이에 따라 실적 예상을 수정. 제11기(2021년 12월기)는 물건 매각이익 120백만엔 계상으로 8월에 공표한 실적 예상에 대해 20% 증익을 전망한다. 이익 초과분배금을 감액하지만, 입당 분배금(이익초과분배금 포함)은 3,850엔으로 전회 예상비 13.2% 증가할 전망이다. 제12기(2022년 6월기)는 물건 매각이익 120백만엔 계상으로 전회 예상비 16.8% 증익을 전망한다. 이익 초과분배금을 감액하더라도 입당 분배금(이익초과분배금 포함)은 3,806엔으로 11.4% 증가할 전망이다.

 

해당 뉴스를 요약하자면, 후쿠오카 보유 주택매각액을 분할매각하여, 해당 매각이익을 분배금으로 배분하여 분배금이 일시적으로 증가한것입니다.

 

즉, 해당 분할매각이 끝나게되면 오히려 이전보다 적은 배당금을 받게된다는 이야기로써,

재투자가 아니라 돈을 분할해서 나눠주는 제살깍기 라는 뜻이됩니다.

 

다만 단기적으로 분배금이 증가하는것은 사실이므로 배당이익률 1위라는 현재 사실과 더불어

차익을 먹을 자신이있으신분들에게 타이밍을 재는것을 추천드립니다

 

개인적으로 저는 일시적인 배당증가 이후 배당금 하락이 예상되는 주식이므로 함부로 들어가기에는 조금 망설여지는 리츠입니다.

 

마지막으로 주가변동 추이입니다.

최근 시점에서 최고점을 갱신후 배당락일 이후 급격하게 하락한것이 보입니다.

배당금이익률만 보고 들어가기에는 조금 높아보는것도 사실입니다.

 

여러분은 어떻게생각하시나요?

여러분들의 다양한 의견을 댓글로 남겨주세요

 

감사합니다